养老地产的开发模式有哪些？智能居家养老系统是什么

导读：本文介绍了15种养老地产的开发模式，包括与社区共同建设、新建大型社区同时开发养老组团、在普通社区配建各类养老产品、成熟社区周边插建多功能老年服务设施、与医疗机构结合、与教育设施结合、与旅游或商业地产相结合、与国际品牌接轨、与国际知名养老品牌共同开发和国际养老品牌联盟等。每种开发模式都有其独特的优势和特点，能够满足不同老年人群体的需求。如下为有关养老地产有哪些开发模式？什么是智能居家养老系统？的文章内容，供大家参考。

1、养老地产有哪些开发模式？

中国步入老龄化的一个地段，现代的养老地产的建设也越来越多了。养老建设的设计模式有很多种！我们远景设计研究院在针对现代养老地产的建设开发过程中问题，提出了15种开发模式。分为5大类！

第一类：与社区共同建设

模式1：专门建设综合型养老社区

综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。

社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。

模式2：新建大型社区的同时开发养老组团

一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时，会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群，走产品差异化路线。

养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源，降低配套设施的建设量。

模式3：普通社区中配建各类养老产品

据调研，许多六七十岁、身体较为健康的老人都会辅助子女照顾下一代，老人需要与子女住的近一些。而为了避免由于生活习惯差异而产生矛盾，老人和子女更愿意选择分开但邻近居住。因此普通社区中配建一些养老居住产品，可满足老人与子女在同一社区就近居住的需求。

这种“全龄社区”的居住理念能够较好的符合我国现阶段国情，将会是较受欢迎的一种养老居住模式。

模式4：成熟社区周边插建多功能老年服务设施

在几个社区之间插建养老设施将会是一种较为有效的开发模式。

第二类：与相关设施并设

模式5：与医疗机构结合，就近设置养老设施

目前国内一些养老机构希望与医疗机构建立合作关系，使养老设施或养老社区与医院就近设置、共同建设。

这种“医养结合”模式的特点在于，能够将优质的医疗资源引入养老项目，从而提升项目的核心竞争力，使老人感到居住在其中较有安全保障。

模式6：养老设施与幼儿园并设

养老设施与幼儿园共同设置是一种较好的模式。这种模式既能迎合老人愿意与儿童共同在一起的心理，又能够将养老设施与幼儿园进行统一建设和管理，节约建造和人力成本。

第三类：与旅游或商业地产相结合

模式7：与教育设施结合，建设养老公寓

与大学等教育设施相结合的养老社区也是很受欢迎的。目前有很多“高知老人”在退休后希望能够继续学习、发挥余热。养老社区、老年公寓若能靠近大学设置，并让老人享受一部分教育资源，则会与他们的需求更加吻合。

模式8：在旅游风景区中开发养老居住产品

养老地产与旅游、休闲、养生产业相结合是较为合适的一种模式。

目前市场上已经有一些开发商尝试在开发旅游地产的同时，加入养老养生、康复保健、长寿文化等理念。这类养老项目一般会选在具有较好的风景资源或特色文化资源的地区，例如海南、广西、云南等地。

模式9：与商业地产结合，开发老年公寓

在城市中心区等繁华地段进行商业地产开发时，搭配建设老年公寓，也是一种较为新颖的模式。

对于一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言，他们希望能享受城区中便利的商业、休闲配套资源，而当他们需要护理时，往往更不愿放弃城区的优质医疗资源。

第四类：与国际品牌接轨

模式10——引入外资，建世界型连锁老年设施

目前一些国际养老机构或投资企业试图开拓中国市场，建设连锁型老年设施，以缓解其国内的养老压力。

例如欧洲一些国家的养老服务成本非常高，他们希望能在劳动力相对低廉的国家拓展市场，选择地域和气候条件较好的地区建立养老设施，让老人在比较健康的年龄段到这里养老。

模式11——与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式

最近的养老地产开发热潮促使很多开发商、投资者或政府人员都到国外参观考察，从中看到了很多先进的管理模式，并希望能够将其在国内推行和实现，例如引进国外老年运营管理团队，或与国外知名养老品牌共同开发等。这种模式有一定的可行性，但要注意将其“本土化”。

第五类：其他方式转型

模式12——与保险业结合，利用险资投资养老地产

目前保险资金介入养老地产的情况已经开始出现。从险资的特征来看，由于其资金规模较大，回报要求低而周期又长，相比来说更为适合投资养老地产，也有利于养老地产的灵活经营。未来保险业可能会成为养老产业重要的投资主体之一。

模式13——与护理服务业结合，将原有优势注入养老地产

在对日本养老产业的研究中发现，一些企业从为老年人提供上门洗浴、上门护理等服务开始，逐步向养老地产方向转型，并最终获得成功。这些企业最初在护理服务方面积累的丰富经验和客户群是其项目成功的关键因素。

模式14——利用自身独特资源转型开发养老地产

在我们所接触到的项目中，曾碰到过酒店管理公司希望转向投资养老地产的情况。

这类公司具有自身独特的资源优势，一方面酒店的服务管理形式与养老设施有相通之处，很多经验都能够应用于养老设施的管理服务中，另一方面也可以尝试利用旧酒店改造为养老公寓，或在酒店中提供养老服务等。

模式15——将旧的国有资产盘活，改造为老年设施

可将一些闲置的国有资产盘活，改造为老年设施，例如城里的旧医院、办公楼、小学、幼儿园、私人物业用房等。

这些国有资产所在区位较好，在城市中的分布相对均匀，比较适合进行改建。

以上我们远景设计研究院（四零零-零二三-二二零六）总结出来的养老地产的模式。但在这些模式中不是很适应中国国情，所以参考时请注意。楼上所说的三种是最为常规的三种。

2、什么是智能居家养老系统？

智能居家养老是最适合老人的亲情养老，它是传统居家养老的升级和优化，继续了中国儒家文化的“孝”道精神，既满足老年人对“家”的需要，又合并了网络远程技术和实时健康管理的优势，配合智能居家系统让子女随时了解父母的健康状况，父母外出时也不必害怕出现迷路或走失等状况，父母出现意外状况时更能第一时间得到通知，充分满足了子女对老人的呵护需要与管理。

武汉市侨亚置业集团是国内最早自主研发和引进该养老模式的机构。

3、怎么增加销量

葡萄酒的营销讲究精准化与精细化，尤其是酒庄酒的营销更是如此，非常值得学习和借鉴。

所谓精准化就是锁定明确的目标消费人群，用非常实效的方法和针对性很强的资源，投入培育消费并达成销售目标；精细化就是注重细节、做好每一个环节的服务，细节决定成败。

针对葡萄酒专业人士举办的品酒会

本人多次参加葡萄酒的这种精准化营销推广模式，比如品酒会、餐酒会、文化沙龙、俱乐部、私人定制等等，无论从场面布置还是过程服务，都能达到无微不至的程度，有些细节的设计甚至超乎想象。但是从商业化的角度讲，很多企业并没有将资源价值最大程度的释放。

一方面，精准化容易局限在小众圈子里走不出来，精细化的繁文缛节难免影响到操盘手的格局观。

凡事要有度，任何一种操作方法仅是一个战术工具而已，品牌价值才是根本；另一方面，精准化强调并维护准客户，有些类似白酒的消费者盘中盘，但又没有办法像白酒一样实现主流消费群的放大。有些客户也苦闷于这种操作建立起来的关系无法长久，而且也难以向外扩展，是因为没有形成品牌价值和消费的共振效应。

精准化营销的根本是运用“二八法则”实施“中央造势、周边取量”的一种精准目标对接策略，其核心在于小盘与大盘的共振，在操作过程中要适时转化才能提高总体运营效率。

针对大众消费者举办的品酒会

首先是从贩卖关系向贩卖价值转化。核心消费意见领袖的作用是影响、带动周边的主流人群消费，最终实现价值与销量放大。刚开始运作的时候大都靠关系实现销售，但长此以往人际关系就会产生边际效应递减。

因此，从依靠关系销售快速向依靠产品价值或品牌价值转化才是长期、持续的，这需要对品牌价值进行一个清晰的定位，主要通过品牌产品化、品牌品类化和品牌形象化实现品牌价值的定位，有利于核心消费意见领袖的认同和口碑传播，有利于主流消费者对品牌形成形象化的认知。

其次是从特殊渠道向主流渠道转化。

葡萄酒的精准化营销绝大多数还是团购营销的模式，虽然新常态下人们避讳团购营销这一概念，但实际上本质还是核心消费意见领袖的营销。如果过于依赖该种操作模式，或者仅限于该种操作模式，那么品牌的价值就无法进一步放大，除非你的品牌就是定位于小众的消费群体，否则，应当从特殊渠道向主流渠道转化，即使是主流渠道暂时没有销量，但是渠道之间的势能关系和互动效应逐步会呈现出更大的价值表现。

最后是从核心推广向主流推广转化。营销推广的对象分为三个层级：核心推广、主流推广和大众推广。如果将针对于核心消费意见领袖的品鉴会、文化沙龙、会员俱乐部等称之为核心推广，那么，针对更为广众目标消费群体而非大众的推广就是主流推广。当一个品牌在完成一定的核心意见消费人群的培育后，就应当及时向主流消费人群的推广转化，甚至向大众推广转化。

奢侈品的精准化营销更为极致，但是依然会有一些大众推广，因为消费心理就是多数人知道、少数人使用才更有价值感。

主流推广的转化与前两条有关联，一是要始终围绕产品价值进行推广，二是要在渠道主流化后，在主流渠道形成落地性推广，有更大企图心的企业可以在户外媒体上形成相对大众一些的推广。

葡萄酒企业如果不是单纯定位于小众消费的酒庄酒模式，或者仅限于极小范围内的发烧友等群体，对于品牌酒的运作可以尝试通过三种转化方式放大自己的资源效率和运营效率。

4、机构养老模式有那些

分为民办养老机构与事业养老机构。

其中，民办养老机构市场参差不齐，比较混乱，当然如果要找一些条件好，高级的养老机构，还是要在民办机构中选择的，因为事业养老机构就像事业单位一样，不高不低，不过比较保险就是了。

5、如何实现医养结合养老模式的精准化

医养结合就是指医疗资源与养老资源相结合，实现社会资源利用的最大化。

其中，“医”包括医疗康复保健服务，具体有医疗服务、健康咨询服务、健康检查服务、疾病诊治和护理服务、大病康复服务以及临终关怀服务等；“养”包括的生活照护服务、精神心理服务、文化活动服务。

利用“医养一体化”的发展模式，以客户“从出生到死亡”为全周期，集医疗、健康、养生、养老等为一体的云存储动态健康档案，把老年人健康医疗服务放在首要位置，将养老机构和医院的功能相结合，把生活照料和康复关怀融为一体的新型养老服务模式。

首先，以老人健康档案CRM为核心。

养老机构可以对现有客户和潜在客户采用会员制管理，CRM系统中的数据分析与决策支持模块能够自动分析客户价值，将老人划分成高价值客户、中价值客户和低价值客户。

对于高价值客户，养老机构可以通过老人电子健康档案，主动了解他们的养老需求和偏好，如果老人愿意进养老机构养老的话，满足老年人从入住到退住一个完整的流程管理，包括咨询预约、登记入住、评估管理、费用缴纳、档案建立、护理实施、护理记录、老年人请假、登记退住等功能，还实现了通过移动端与家属进行亲情互动，提高老人对养老机构内养老的优质体验。

如果老人不愿意在养老机构内养老，养老机构可以通过居家养老管理系统，为社区居家养老的老年人提供生活照料、家政服务、康复护理及精神慰藉等服务。养老机构必须持续不断地向他们提供超预期的价值，对他们设计和实施个性化甚至是一对一的客户保持策略，千方百计地保持高价值客户，决不能让他们转向竞争对手。

对于中低价值客户，养老机构可以通过微信AP

P、电话等方式定期回访他们，询问他们对养老服务的要求，把主动权把握在养老机构手中，通过不断地向客户提供高质量的服务、有价值的信息、人性化的关怀甚至个性化的养老方案等，让客户持续满意，赢得他们对养老机构的高度信任和忠诚，不断地引导，直至他们主动转化成“高价值客户”。

其次，以医养结合健康管理为主线。

医养结合管理系统为养老机构提供医护工作站、药房管理、EMR管理系统、体检管理系统、理疗管理系统和评估系统。

结合EHR健康档案系统，实现全面的长者健康档案管理，全结构化的电子病历系统，提供全面、方便的医护系统，极大提高了养老机构医护人员的工作效率，为更好的服务长者提供了有力的保障，主要包括医嘱管理、医嘱查询、EMR电子病历、护嘱管理、医嘱查对、医嘱执行、退药申请、记账管理、外出登记、排班管理，请假管理、护理记录、理疗执行等模块。

此外，通过健康检测设备、可穿戴设备远程监测并上传健康数据，形成健康档案，系统以图表形式简洁明了的展示健康数据变化情况，从而为长者及家属提供入住和护理健康等信息依据。

最后，以移动互联网云计算为创新点。养老健康管理云是利用信息化技术，为养老机构的信息化建设做技术支柱，实现养老机构的管理职能和服务职能的合理配合，使得每一位老年人都能享有健康管理服务。

全面保证养老机构各项运营数据和老年人数据的安全采集，安全传输，安全存储，海量数据与分析，快速检索与分析的数据管理平台，与合作的医疗健康机构对老人健康信息数据的共享与实时管理，真正为老年人提供医养结合的养老服务。

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